これまでの市街地整備の考え方は、人口の増加傾向を前提に予測し、大量の宅地供給等を目的として主に郊外部で事業を展開してきた。現在、人口減少・高齢化社会が到来し、郊外部では宅地供給のオーバーストックが生じ、また、都心部では少子高齢化による空洞化や遊休地の増加が顕在化してきているため、都心部と併せた周辺部の再生への事業展開が必要であると考えられる。
　都市再生の取り組みとして、これまでの行政主導のまちづくりでは、財源的にも発想的にも限界があり、都市再生を進めるには、民間事業者や学識経験者、コンサルタント、ＮＰＯなど多様な主体との連携による都市づくりが重要と考えられる。
　よって、ここでは国、大阪府の都市再生への方針と戦略を踏まえ、公民との橋渡しをしてきた当センターの都市再生の実現化に向けての取り組み・役割を述べるとともに、今後の土地区画整理事業の円滑な推進に向けての課題、対応策についてもとりまとめる。

1）国の方針
(1)既成市街地の事業に重点をシフトする必要性
�@経済の再生のために、経済活動の舞台である都市について、現在の拡散型の都市構造をコンパクトで多様な機能を有する市街地に改編していく必要がある。
�A密集市街地については、緊急的に防災性を向上させる必要性があるとともに、沿道建物への民間投資を誘導し、適切な公民の役割分担のもと、整備を推進する。

(2)民間施行の活用
　既成市街地における事業は、公共団体が主として施行してきたが、今後、広範な事業展開を図るには、適切な公共側の支援のもとで、個人・組合等の民間施行による事業も併せて積極的に活用していくことが必要である。

(3)地方都市再生
　地方都市については、中心市街地の活性化や地域振興のための産業業務用地の整備など、各都市に共通する横断的かつ構造的な課題を中心として都市の再生に取り組む必要がある。

2）大阪府の方針
(1) 新しい大阪府の都市像への基本姿勢
基本姿勢１
　人口、産業集積及び社会基盤施設のストックが異なる、都心・インナー・アウターの３エリアに注目し、それぞれのエリアの特性、個性等ポテンシャルを引き出していく。
基本姿勢２
　地域の住民と行政が協力し、地域と人、人と人の繋がりを大切にして、地区、沿道、街区レベルできめ細かなまちづくりが実施され、地域の個性を引き出す地域マネジメント型のまちづくりに転換する。
　国においては、都市再生プロジェクト「密集市街地の緊急整備」を促進していることから、大阪府では、今後１０年間を目処に、公民が相協力してインナーエリアの再生に重点的に取り組む。

(2) インナーエリア再生の方針
�@市街地整備の基本戦略

�A再生の実現化
　パートナーシップによる連鎖協奏型都市づくり
�B計画策定フロー
　市街地再編プログラムの策定

　既成市街地の再生は、従来、公共団体が主導してきたが、行政との役割分担を明確にすることにより、組合施行でも充分可能となる。具体的には、事業推進にあたっては行政との橋渡しが出来る第三セクター等の活用があげられる。
　当センターは、府下の都市行政を補完・支援するために設立され、これまで、土地区画整理事業及び密集市街地の整備等、多くの事業のコーディネートや計画・調査、事業推進等に、府の外郭団体として深く関わりその役割を果たしてきた。ここでは、土地区画整理手法をベースとした都市再生の実現化に向けてのセンターの取り組みを、以下にとりまとめる。
　表−１は、計画策定手順の各段階でのコンサルティング機能とコーディネーター機能面からのセンターの役割を示すものである。

�@民間事業者、NPO等との連携により、計画的まちづくりの発意を促す。
�A行政に働きかけ、事業推進協議会を設置し、センターが主体となって会を運営する。
�B過去の実績、ノウハウをもとに、センターが主体となってコンサルティングとコーディネートしながら整備構想の策定、事業化促進のための事業計画案を作成する。
�C事業化にあたっては、公民の役割分担を明確化し、円滑な事業推進に努める。

表−１　土地区画整理手法をベースとした
都市再生の実現化に向けてのセンターの取り組み・役割

3.実現に向けての推進体制システム

　計画的なまちづくりを進めるには、�@地域からの発想を適切に計画づくりに反映させること、�A事業手法の具体化や、�B行政との役割分担等、様々な問題を解決していくことが必要である。
　このため、地元住民による主体的なまちづくりを、行政及び専門的な見地からまちづくりをサポートするコーディネーター等が適切に支援しつつ、まちづくりを推進していく体制整備を図る必要がある。

図−１　推進体制

4.土地区画整理事業の課題と対応策　　〜特に、組合施行を中心に〜

(1)組合土地区画整理事業の課題
　組合土地区画整理事業は、多くの場合は資金収入の大部分を保留地処分金に依存する事業であり、近年の社会経済の停滞や地価の下落により大きな影響を受けている。一部の組合では、その運営について、大変厳しい局面を向えており、資金計画の健全化を図ることが共通課題になっている。

１．保留地処分の工夫
�@換地設計時に、保留地を立地条件の良い場所に集約する。

�A過少宅地の地主に付け保留地を説明し、直接販売する。

�B保留地処分の目処が付くまで、地権者の土地売却を抑制する。

�C保留地を広範な情報を持っている専門業者に代理販売させる。

�D建物付の保留地処分を検討する。

２．事業を進める方針
�@保留地の販売状況を考慮して、事業の収支バランスを検討する。

�A資金計画の見直しとして、工事費のグレードを抑制する。

�B借入金利の負担逓減の工夫として、保留地を設定している区域の工事を急ぐ。

�C行政による財政的支援等がないか検討する。（上下水道、公園整備等を市事業として施行）

１．街の魅力づくり
�@構想、計画及び設計段階で付加価値を付ける。

�A地域の自然環境、風土、文化を生かした魅力あるまちづくり。

�B景観、防犯、福祉、ＩＴ、エネルギー面からの整備方策。

�C制度、協定の検討。（地区計画、建築協定、緑化協定等）

２．住民協働まちづくりの仕掛けづくり
�@事業区域内及び周辺地域の住民が参加し、まちづくりを仕掛ける。

�A計画段階から民間事業者とパートナーシップを組み、維持管理段階までの街のマネージメントのあり方を検討。

　都市再生は、国、大阪府の方針でもあるように、既成市街地の再生にシフトしている。
　今までの新市街地の事業は、土地を相手にまちづくりの整備を推進してきた方法から、既成市街地の再生においては、住民の生活意識や慣習等の人の心を理解するとともに、地域のもつ歴史的、文化的資源をも活用し、多くの方々（公民）と様々な議論をしながらまちづくりを進める必要がある。
　そのため、今後は、当センターは、都市再生の実現化に向けてのコーディネーター役として実績のある土地区画整理手法だけではなく、密集事業等のまちづくり事業手法との合併事業や、スーパー堤防整備事業との共同事業を行うことにより、事業がスムーズに実施できる体制整備を図ることはもとより、地元住民の方々にも理解、協力していただける技術力や説得力を醸成していきたいと考えている。

文責：都市整備事業部区画整理課長　吉川　和夫